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13 mar

Location saisonnière : la bonne option pour optimiser sa résidence secondaire

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En cette période de crise, la location saisonnière tire tout particulièrement son épingle du jeu et vous pouvez en profiter… En effet, vous pouvez louer votre appartement, votre maison ou une partie de celle-ci, des bâtiments annexes… à des vacanciers pour une ou plusieurs nuits ou semaines.

Cette formule de location présente de nombreux avantages pour le propriétaire : rentabilité particulièrement intéressante et avantages fiscaux non négligeables, tout en permettant de conserver la disposition du bien la majeure partie de l’année.

 

Loueur en meublé non professionnel

Vos avantages fiscaux

Vous louez un ou plusieurs logements meublés. Vous relèverez du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Dès lors, vous disposez de deux options pour faire baisser votre facture fiscale. Soit vous optez pour le régime forfaitaire et vous serez imposé sur la moitié de vos recettes. Soit vous choisissez le régime réel et vous déduirez les charges et les amortissements de vos recettes pour diminuer vos revenus locatifs qui ainsi sont bien moins imposés.

Les conditions du LMNP

Le logement doit être loué meublé et les revenus tirés de la location imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Vous êtes loueur en meublé non professionnel dès lors que vos recettes locatives sont inférieures à 23.000 € par an ou si elles représentent moins de la moitié de vos revenus globaux.

Vous pouvez choisir entre le régime micro-BIC (ou régime forfaitaire) et le régime réel.

Le micro-BIC

Il s’applique si vos recettes ne dépassent pas 32.900 €. Vous profitez d’un abattement de 50 % sur les recettes (seule la moitié de ces dernières est imposable). Vous ne pouvez pas créer de déficits. Ce régime est intéressant si vos charges sont inférieures au seuil de 50 %.

Le régime réel

Au-delà de 32.900 € ou sur demande auprès du fisc si vos recettes sont inférieures, vous bénéficiez du régime réel. Vous déduisez des recettes l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de syndic et de gestion, etc.) et les amortissements (faculté de déduire une partie du prix du logement des loyers lorsque vous les déclarez). Au bout du compte, vous diminuez vos recettes, donc vos impôts.

Micro-BIC : simple et avantageux

 

Un régime très simple

Le régime micro-BIC (appelé également « micro-entreprise » ou régime « forfaitaire ») consiste à appliquer un abattement sur vos recettes annuelles, c’est-à-dire toutes les sommes perçues au titre de la location (les loyers mais aussi les charges). Cet abattement est réputé inclure l’ensemble des frais et charges que vous devez payer ; aucune déduction supplémentaire n’est donc autorisée. Le montant de l’impôt dépend ensuite bien sûr de vos autres revenus et de la tranche d’imposition dans laquelle vous vous situez.

Le fonctionnement du micro-Bic est donc particulièrement simple et ne nécessite pas de compétence comptable particulière. Vous indiquez simplement sur votre déclaration de revenus générale n° 2042 le montant de vos recettes.

 

Et particulièrement avantageux

 

La location de chambres d’hôtes bénéficie d’un régime fiscal « de faveur ». L’objectif est de soutenir les activités d’accueil en milieu rural et de tenir compte des investissements réalisés par les propriétaires pour aménager leurs chambres d’hôtes.

Ainsi, si vous louez des chambres d’hôtes, vous bénéficiez de plein droit (automatiquement et sans formalité) du régime micro-entreprise si vos recettes ne dépassent pas 81 500 € par an : vous êtes donc presque toujours concerné. La règle est la même d’ailleurs pour les gîtes ruraux et les locations classées « meublés de tourisme » alors que, rappelons-le, pour les autres locations meublées, le seuil n’est que de 32.600 euros.

Sur ces recettes, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 71 % (contre 50 % pour les autres locations), ce qui signifie que seuls 29 % de vos loyers et charges sont ajoutés à l’ensemble de vos revenus de l’année puis imposés.

Meuble de tourisme

 

Abattement micro-Bic à 71%

Aujourd’hui les investisseurs immobiliers qui louent en meublé peuvent choisir le régime simplifié LMNP (loueur en meublé professionnel) « micro-bic » pour leur déclaration aux impôts.

L’avantage est la simplicité, pas besoin de comptabiliser toutes les charges car un abattement de 50% sur les recettes (ne dépassant pas 32 900 €) est appliqué avant le calcul de l’impôt. Il est d’ailleurs souvent utilisé par les loueurs en meublé saisonnier type Airbnb.

Cependant, il existe un cas particulier qui permet de déduire 71% au lieu de 50%. Cela semble très intéressant à première vue sauf qu’il faut respecter certaines conditions.

En effet, pour prétendre à cet abattement de 71% il faut classer le bien locatif en chambre d’hôte ou meublé de tourisme. Les recettes totales annuelles dans ce cas ne devront pas excéder 82 200 €.

Les établissements meublés de tourisme qui profitent de ce taux doivent être référencés dans un classement par arrêté préfectoral.

Les chambres d’hôtes quant à elles n’ont pas besoin de référencement. Néanmoins, la location d’une chambre qui se fait dans la résidence principale du propriétaire doit respecter les conditions suivantes :

- 5 chambres au plus

- 15 personnes en même temps

- avec des prestations adéquats

 

Les gites ruraux bénéficiaient autrefois de l’abattement à 71% mais n’y ont plus droit depuis le 1er janvier 2016. L’abattement est ramené à 50% comme pour les meublés classiques. De plus, les revenus ne doivent pas dépasser la limite de 32 900 € (au lieu de 82 200€).

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